Locatie
We zijn op zoek gegaan naar een locatie in Oosterhout met kwaliteiten die bij onze visie passen: in een woonbuurt, op loopafstand van bossen en voorzieningen, in de maatschappij! Dat is best lastig. In 2019 zijn we in contact gekomen met woningcorporatie Thuisvester. Via Thuisvester is een locatie in Oosterhout zuid in beeld gekomen: hoek van de Jan Luikenstraat met de Melis Stokelaan. Deze locatie is aangedragen bij de gemeente Oosterhout om te worden ontwikkeld voor ons ouderinitiatief. Het betreft een locatie waar nieuwbouw kan plaatsvinden. Nieuwbouw geeft ons de kans onze eisen en wensen vanaf het begin mee te nemen in de ontwikkeling van het gebouw.
Betrokken partijen
Het ontwikkelen van vastgoed met een maatschappelijke functie in de zorg vraagt om een intensief samenspel tussen diegenen die belast zijn met de ontwikkeling en realisatie en de toekomstige gebruikers. De gebruikers zijn de bewoners, zorgmedewerkers en de bezoekers. Bij de ontwikkeling en realisatie zijn diverse partijen in diverse fases betrokken om doelen te realiseren. Het is belangrijk een heldere projectorganisatie op te zetten waarbij voor een ieder duidelijk is wie welke taken en verantwoordelijkheden heeft en hoe de onderlinge afhankelijkheden zijn geregeld.
De Oosterhoutse corporatie Thuisvester is de investeerder, ontwikkelaar en belegger voor ons ouderinitiatief. Het motto van Thuisvester ‘een betaalbaar thuis, voor nu én later’ vat in de kern samen waar Thuisvester voor staat. Aan de hand van ons ondernemingsplan is de haalbaarheid van het ouderinitiatief onderzocht. In oktober 2021 heeft Thuisvester besloten het plan met ons te ontwikkelen. Een belangrijke stap in het proces. In december 2022 hebben Thuisvester en Covída een Intentieovereenkomst gesloten.
Covída en Thuisvester zijn reeds met de gemeente Oosterhout in gesprek over het ouderinitiatief. In juli 2022 heeft de Omgevingsdialoog plaatsgevonden. De plannen zijn in deze dialoog gepresenteerd aan de bewoners uit de buurt van de Jan Luikenstraat – Melis Stokelaan. In 2023 wordt het ontwerp bestemmingsplan gemaakt om de bestemming ‘Groen’ op het perceel te wijzigen in ‘Wonen’. Vervolgens wordt de bestemmingsplan procedure uitgevoerd door de gemeente Oosterhout. De planning is om in 2024 met de met de bouw van ons project te starten en in 2025 onze deuren te openen.
De zorg wordt geleverd door Stichting Prisma. Het label Fittin van Prisma is de partij die ons begeleidt bij het realiseren van het ouderinitiatief. Prisma is ook de zorgverlener in het nieuwbouwproject van onze buren. Door de samenwerking met elkaar te zoeken kunnen beide projecten daar voordeel uit halen als het gaat om de organisatie van zorg en dagbesteding.
Het gebouw Covída
Voor wat betreft de bebouwing bevindt het project zich in de ontwerpfase. Covída heeft een programma van eisen opgesteld voor de ruimtes in het gebouw. Daar staat in wat de toekomstige bewoners aan ruimtes nodig hebben. Groepsgericht wonen en de open uitstraling naar buiten maken dat de gezamenlijke ruimtes essentieel zijn in de plattegrond van de twee verdiepingen. Dit programma van eisen is gebruikt voor het ondernemingsplan van de stichting.
Het gebouw van ouderinitiatief Covída is gepland in de wijk Oosterheide in Oosterhout zuid. Het is een wijk uit de jaren ’60. De locatie heeft een aantal kwaliteiten die passen bij onze visie: De locatie is gelegen midden in een woonbuurt, bevindt zich op loopafstand van bossen en van het winkelcentrum Zuiderhout.
Het ontwerp van het gebouw wordt door Oomen Architecten gemaakt. De stichting acteert samen met Thuisvester in een ontwerpgroep. In het eerste kwartaal 2023 heeft de architect een Voorlopig Ontwerp gepresenteerd.
Plattegrond appartement
Plattegrond begane grond
Plattegrond verdieping
3D Impressie voorzijde
Ruimteprogramma Nieuwbouw Covída
Stichting Covída heeft een programma gemaakt van de benodigde ruimten in het nieuw te bouwen pand.
Nieuwbouw
2 Bouwlagen
Nieuwbouw
Appartementen gemeenschappelijke ruimtes, lift, trappenhuis, bezoekerstoilet, rolstoelberging, tuin, berging, overdekt terras, dakterras
Appartement
17 Appartementen of 16 Appartementen en 1 logeerappartement
Appartement
Woonkamer, slaapkamer, keukenblok, douche, wc, wastafel, berging, entree, buitenruimte
Begane Grond
Appartementen en gemeenschappelijke ruimtes
Begane grond
8 appartementen, gemeenschappelijke ruimte, ruimte dagbesteding, trappenhuis, bezoekerstoilet, rolstoelberging, tuin, berging, overdekt terras
Verdieping
Appartementen en gemeenschappelijke ruimte
Verdieping
8 appartementen, gemeenschappelijke ruimte, logeerappartement, trappenhuis, dakterras
Exploitatie zorg
De zorg wordt ingekocht bij zorgaanbieder Prisma. De bewoners betalen de zorg vanuit zijn of haar Persoons Gebonden Budget (PGB). Om de zorg te kunnen financieren is er voldoende schaalgrootte nodig. Het is essentieel dat alle bewoners hun PGB gezamenlijk inzetten om de zorg te betalen. Dit wordt voor de bewoners verplicht gesteld.
Bewoners in een wooninitiatief ontvangen via hun PGB een Toeslag Wooninitiatieven. Deze toeslag wordt gebruikt voor extra zorg en voor de huur van de gezamenlijke ruimtes. In 2023 is deze toelage € 5007,- per bewoner per jaar.
De dagbesteding in het ouderinitiatief is bestemd voor maximaal 8 personen; voor eigen bewoners en voor enkele externen. Elke bewoner kan een dag in de werkweek dagbesteding inkopen vanuit het PGB. De personele bezetting bij de dagbesteding wordt verzorgd door Prisma. Hierdoor is er altijd een medewerker op de woning aanwezig.
Exploitatie wonen
De bewoners betalen de huur voor hun appartement en de huur voor een deel van de gezamenlijke ruimtes direct aan de ontwikkelaar. De stichting loopt hierdoor minder financieel risico en heeft minder administratie. De hoogte van de huur die de bewoners betalen moet dusdanig zijn dat de bewoners recht op huurtoeslag hebben. Voor 2023 is dat € 717,- (inclusief servicekosten).
Omdat Covída graag wil bepalen wie er in een appartement komt wonen, wordt er een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Thuisvester waarin afspraken over leegstand worden opgenomen. De bewoners betalen via een maandelijkse ‘Bijdrage Covída’ mee aan onder meer een leegstandsfonds. Via de ‘Bijdrage Covída’ betalen de bewoners ook voor voeding, uitjes en activiteiten, schoonmaak en onderhoud. De hoogte van de bijdrage wordt door het bestuur bepaald. De ‘bijdrage Covída’ wordt zo veel als mogelijk gevuld door sponsorgeld en giften.
In de aanloop naar de start van het initiatie sparen alle deelnemers een bedrag van € 2.400 ,- aan de stichting. Deze ‘spaarpot’ is nodig om financiële risico’s te dekken en investeringen bij de start te betalen.
Voorbeeld Vaste Inkomsten / Uitgaven Voor Bewoner (23+)
per maand (d.d. 2023)
Vaste Inkomsten Bewoner
Wajong (netto) | €1330 |
|---|---|
Zorgtoeslag | €154 |
Huurtoeslag | €360 |
Totaal | €1844 |
Vaste Uitgaven Bewoner
Huur Appartement | €717 |
|---|---|
Voeding | €200 |
Energie, Water, en Electra | €70 |
Bijdrage Covida | €50 |
TV en Internet | €50 |
Zorgkosten | €162 |
Eigen Bijdrage WLZ | €25 |
Totaal | €1274 |
